Mientras la desescalada va cogiendo velocidad en España ante el final del estado de alarma y la mayoría de sectores van recuperando poco a poco cierta normalidad en su actividad, el sector inmobiliario sigue a la espera de conocer el impacto real de la pandemia de coronavirus en los precios de el mercado.

El Índice de Precios de Vivienda del primer trimestre que publicó a principios de junio el Instituto Nacional de Estadística (INE) mostraba que los precios seguían subiendo hasta finales de marzo. Sin embargo, el INE reconocía que el impacto del coronavirus había afectado al número de compraventas, por lo que, a pesar de ser el vigésimo cuarto trimestre consecutivo al alza, suponía su menor subida en 5 años.

Cómo está afectando el coronavirus al precio del alquiler

¿Cómo repercute todo esto en el mercado del alquiler? Por el momento, no hay cifras oficiales respecto al arrendamiento. El Gobierno tenía previsto aprobar en marzo el índice oficial de precios del alquiler para monitorizar los precios de alquiler y la oferta disponible y prevenir posibles burbujas, pero la aprobación del estado de alarma decretado a raíz de la pandemia ha retrasado la medida indefinidamente.

Recurriendo a los indicadores de las empresas del sector, estos reflejan que el mercado sigue siendo igual de diverso que antes de la pandemia. Como explicaba recientemente el profesor del departamento de Economía Finanzas y Contabilidad de Esade, Joan Carles Amaro, “hay 3 variables relevantes para el sector inmobiliario y son location, location y location (ubicación, ubicación y ubicación, en castellano).

Amaro ha señalado que la relevancia de ese factor “se aprecia en momentos de crisis, como a partir de 2007, cuando el sector comienza a comportarse de forma muy distinta en distintos lugares“, debido a factores demográficos, de renta per cápita, de comunicaciones y de calidad residencial, “que no solo se refiere a la calidad de producto sino también a la del territorio”, como la densidad de población o las zonas verdes.

En el mercado del alquiler, esa disparidad se refleja en comportamientos más o menos contrapuestos entre distintas ciudades del país. Así, como se refleja en la lista a continuación, en 15 de las 20 ciudades más pobladas de España ha aumentado el precio medio del alquiler  entre febrero y mayo, se ha reducido en 3 y se ha mantenido estable en las 2 restantessegún el informe mensual del portal inmobiliario Idealista.

Más oferta por el parón del alquiler turístico

De cara a la reactivación completa del mercado inmobiliario tras el final del estado de alarma y las medidas de confinamiento, la mayoría de expertos no se atreven a dar cifras concretas, ya que aseguran que es difícil anticipar el futuro tras una crisis tan atípica e impredecible como la del coronavirus.

No obstante, la opción más probable para los expertos consultados por Business Insider España es la de que los precios del alquiler bajen moderadamente como reacción a un posible aumento de la oferta. Esa mayor oferta procederá del alquiler vacacional, como señala Joan Carles Amaro, que señala que el parón turístico impactará en las cifras del alquiler, “aunque por un tiempo acotado” y no ayudará.

Emiliano Bermúdez, subdirector de donpiso, coincide con esta previsión, señalando que, aunque el coronavirus “no tendrá un gran impacto en el mercado del alquiler tradicional, sí lo tendrá para el alquiler turístico y vacacional”, para el que ha augura una reducción de los precios entre el 15% y el 20%, aunque no de forma generalizada.

4 de cada 10 pisos turísticos de Barcelona se pasan al alquiler residencial

Bermúdez ha señalado que el parón del alquiler turístico pasará a engrosar la oferta “del alquiler tradicional, igual que las ventas que no se produzcan”, aunque destacando que “lo que realmente importa es incentivar la oferta“. Por ello, ha restado importancia a las medidas del Gobierno, señalando que no tendrán repercusión al dirigirse a los grandes tenedores de vivienda.

Leandro Escobar, profesor de Comillas ICADE y experto inmobiliario, considera que no es “descabellado que el alquiler tradicional vuelva a tomar protagonismo respecto al turístico“. Además, señala que “uno de los problemas principales que puede entorpecer algunos mercados de alquiler es la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que alarga los plazos de forma diferente si el propietario de la vivienda es persona física o jurídica”.

Por su parte, Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, afirma que, más allá del trasvase turístico, “un cambio significativo que posiblemente vivamos en el mercado del alquiler vendrá de la mano del teletrabajo“. Servirá para “descongestionar ciertos mercados de alquiler muy tensionados“, ya que muchos trabajadores dejarán de necesitar vivir cerca de sus centros de trabajo.

¿Bajarán los precios tras la pandemia?

Respecto a la evolución de los precios, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, sostiene que “venimos de una situación donde ya se había instalado una tendencia a la moderación de los precios que respondía a que las rentas del alquiler chocaban con la capacidad de pago de las unidades familiares, por lo que el mercado estaba reaccionando a la baja“, como aseguró recientemente en una entrevista a ABC.

En la misma línea, Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), califica de “evidente que los precios van a tener que bajar, porque quien no está en proceso de ERTE ha perdido su empleo o está en riesgo de perderlo”. Sin embargo, considera que esa bajada no será muy acusada: “La demanda se mantendrá muy elevada porque el alquiler se convertirá en el refugio de los que no van a poder comprar, sobre todo en las grandes ciudades”.

Para Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, la evolución de los precios del alquiler estará vinculada a los del mercado de compraventa de vivienda. Sin embargo, “sí es previsible que aumente la oferta de alquiler tradicional” y, a más largo plazo, cree que “se podrá corregir el desequilibrio respecto a la demanda que en los últimos años ha llevado a tensiones en precios en las principales capitales”.

Mientras, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB), sí ofrece cifras concretas y estima que los precios del alquiler caerán en torno a un 13% de forma general. En su opinión,”habrá muchas más operaciones de alquiler en 2020 que en 2019″, aunque centradas en “cambios de viviendas de alquiler caras por otras más baratas” y concentración de inquilinos en pisos compartidos.

Más allá de lo que pueda suceder en el futuro cercano, así se han movido los precios del alquiler entre febrero y mayo en las 20 ciudades más pobladas de España, ordenadas de menor a mayor incremento de precios según los datos del índice de precios de alquiler de Idealista.

#20– Bilbao: -4,55%

  • Precio medio del metro cuadrado en alquiler en febrero: 13,2 euros
  • Precio medio del metro cuadrado en alquiler en mayo: 12,6 euros

#19– Vitoria-Gasteiz: -3,12%

  • Precio medio del metro cuadrado en alquiler en febrero: 9,6 euros
  • Precio medio del metro cuadrado en alquiler en mayo: 9,3 euros