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Diego G. Gormaz e Isabel Moro (Cogress): “Somos una empresa disruptiva”

cogress
Escrito por Ana Muñoz

Entrevistamos a Diego G. Gormaz e Isabel Moro, socios operativos de Cogress Ltd, una compañía fintech que triunfa en EEUU, Reino Unido e Israel y ahora están entrando en España. ¿Quieres saber el secreto de su éxito?

Cogress se presenta a sí misma como una empresa “disruptiva”, una palabra que define a la perfección su modelo de negocio. La compañía ofrece financiación a promotores inmobiliarios a la vez que da acceso a oportunidades de co-inversion en los proyectos más atractivos, democratizando un sector que siempre ha estado restringido al público en general.

La clave está en que Cogress es una empresa fundada por ambos bandos, por lo que cuentan con la ventaja de saber lo que buscan las dos partes.

En este sentido, son ágiles revisando proyectos para que el promotor no pierda la oportunidad y, por otra, se encargan de que el business plan no tenga lagunas para que no haya desviaciones de gastos o plazo que comprometan la rentabilidad final.

Pero, ¿Cuál es su modelo de negocio? ¿Realmente es seguro apostar por una fintech? ¿Qué es lo que les ha catapultado hacia el éxito? De todo ello, y mucho más, nos hablan Diego Gormaz e Isabel Moro, socios operativos de Cogress Ltd.

cogress ltd

  • ¿Cómo funciona Cogress?

Tenemos un modelo único porque es una de las pocas fintech orientada a la venta de las propiedades inmobiliarias.

Si el promotor y el plan de negocio se ajustan a nuestros parámetros, el promotor solo tiene que aportar el 10% y nosotros aseguramos que le facilitaremos el 90% del capital que necesita.

Cuando hacemos esto, subimos el proyecto en una plataforma tecnológica y lo sindicamos con más de 25.000 inversores minoristas de Israel, Suiza, Gran Bretaña, etc. Nosotros estamos regulados por la CNMV inglesa y, cada inversor, está certificado como “professional investor”, es decir, tienen que tener un suficiente grado de sofisticación para invertir con nosotros y eso lo comprobamos mediante cuestionarios. Cuando están registrados en nuestro sistema reciben cada semana una o dos oportunidades de inversión de distintas partes del mundo.

El promotor esta incentivado no sólo a completar el proyecto de acuerdo a su plan sino a superarlo: el promotor se obliga a asumir costes no previstos y a cumplir todos los  hitos a tiempo. Si termina las viviendas antes de lo previsto, recibe más proporción del beneficio, pero si se retrasa, puede ser remplazado para asegurarnos que  terminamos a tiempo. Todos los meses nuestro equipo visita todos los proyectos en construcción para comprobar su avance. Al mismo tiempo el inversor recibe actualizaciones periódicas del progreso de sus inversiones, ya que, al fin y al cabo, es un accionista.

Cuando la propiedad se vende los inversores reciben lo que les corresponde. Larentabilidad media anual conseguida por nuestros inversores desde el 2009 ha sido del +20%. Creo que este resultado demuestra nuestra capacidad de gestionar los riesgos típicos de la inversión en desarrollos inmobiliarios.

No somos ni una plataforma de crowdfunding ni un fondo inmobiliario: cada proyecto que ofrecemos a nuestros inversores ha sido analizado de forma muy estricta, y Cogress tiene un compromiso irrevocable con el promotor de financiar su proyecto. Por lo que si no conseguimos sindicar esta cantidad con nuestros clientes en plazo, Cogress lo financia con su propio capital. Tampoco somos un fondo en el que pagas una comisión para que los gestores inviertan en tu nombre pero no tienes transparencia sobre cómo y dónde están invirtiendo. Nosotros ponemos a disposición de los inversores toda la información que necesiten para tomar la decisión de invertir en cada proyecto. Así pueden crear una cartera personalizada.

  • Sois un modelo de negocio bastante exitoso, ¿Cómo nació Cogress y cuáles fueron sus primeros clientes?

Empezamos en Israel en 2009, y todo comenzó con la visión de poder ofrecer al público la oportunidad de invertir en el sector inmobiliario. Son proyectos muy complejos y, si estás fuera de la comunidad, no tienes el conocimiento y no puedes acceder a las mejores oportunidades y tienes mucho riesgo de ejecución. Si sale bien, es una opción muy rentable. El concepto con el que partimos era dar liquidez a los promotores y democratizar las inversiones en el sector inmobiliario.

¿Cómo se hizo? Juntando a gente que conocía muy bien la demanda y al inversor. Fue entonces cuando nos preguntamos: ¿Qué necesitaría un inversor para estar seguro de que, con su conocimiento, pueda invertir en eso? Por otro lado, también nos cuestionamos: ¿Qué es lo que necesita un promotor para aliarse con ese inversor? En este sentido Cogress está en medio, intentando hablar el mismo lenguaje del promotor y del inversor

  • Entonces, ¿Cómo es vuestro modelo de negocio?

Nosotros no cobramos a nuestros clientes registrados por mostrarles proyectos cada semana. Nuestros ingresos provienen únicamente de una comisión fija que cobramos al inversor y al promotor al comienzo de cada proyecto.

Con esta comisión financiamos el coste de analizar la viabilidad de los proyectos y de monitorizarlos durante su duración. Y para demostrar que estamos incentivados para que el proyecto se finalice en los plazos adecuados y se venda de acuerdo a las estimaciones del plan de negocio, Cogress recibe una comisión variable cuando las propiedades se venden y se devuelve el dinero a los inversores.

  • ¿Y cuánto le cobráis al inversor?

Dependiendo de cada proyecto y de su duración, aproximadamente el equivalente a un 1,5% por año. También en el momento de realizar la inversión se cobra una comisión al promotor. 

  • Vosotros conectáis promotores con posibles inversores pero, ¿Cómo realizáis ese proceso de selección?

En cada jurisdicción en la que trabajamos, determinamos quiénes son los posibles promotores con los que podemos trabajar. Decimos esto porque siempre hay un promotor que no necesita ayudas, pero también hay promotores más pequeños que hacen proyectos de vez en cuando. Nosotros estamos buscando alguien en el medio, es decir, que ha hecho proyectos similares y que, por su tamaño, pueda acceder a una cartera de proyectos pero, para ello, necesita ayuda financiera. 

El trabajo de esos promotores es encontrar oportunidades en las promociones que están abiertas. Cuando la encuentran, vienen a nosotros con la idea y el plan de negocio. Un promotor puede encontrar un proyecto pero, si no le salen los números, no querrá salir adelante. 

Una cosa que nos diferencia con respecto a otras posibles fuentes de coinversión es que, como tenemos un equipo muy sólido detrás de gente que ha trabajado previamente en la industria, podemos tomar la decisión rápidamente. Una vez que decidimos seguir adelante, el promotor puede olvidarse del dinero y seguro con el tema del papeleo (registro, licencias) y comenzar a trabajar. Cogress es un partner, un socio estratégico que siempre va a estar dispuesto a trabajar ayudándole. 

  • Y, a vosotros, al ser una empresa que trabaja en el mundo de la construcción, ¿Os ha afectado la crisis inmobiliaria?

No. En ningún proyecto que hemos hecho hemos perdido dinero. De 290 iniciativas sólo hemos intervenido en 3, ya que intentamos minimizar todos los riesgos que puedan surgir. ¿Que habrá proyectos que salgan mal? Seguro, pero por lo menos nosotros vamos a intentar que esto no ocurra. Por eso es muy importante la ejecución y el control del proyecto.

  • Vosotros trabajáis con emprendedores de todas las nacionalidades, ¿Qué diferencias encontráis entre el promotor e inversor español, europeo o asiático?

Obviamente hay diferencias culturales importantes en cómo se percibe a alguien que quiera invertir contigo en un proyecto. La realidad es que en España, tras la burbuja inmobiliaria, se está cambiando la percepción y, probablemente, las pautas de comportamiento en términos de transparencia y en saber trabajar con extranjeros en el negocio inmobiliario. 

Quizás las cosas en UK son mucho más estructuradas. Por eso, seguramente, Londres es una ciudad muy atractiva para invertir. Tienen que dar cierta seguridad en cómo se opera. En España, simplemente, tienen que cambiar la mentalidad para seguir haciendo lo mismo que han estado haciendo antes de la crisis. Sin embargo, las diferencias culturales no son algo imposible de sortear. 

  • Siguiendo con el tema de los promotores españoles, ¿Qué dificultados encuentra uno de ellos en España?

El trabajo de un promotor es encontrar inversores. Con lo cual, cuando se encuentra a alguien como Cogress, no va a sacrificar el proyecto. Si vienen a nosotros no vamos a estar meses y meses haciéndoles preguntas antes de decidir si vamos a ayudarles o no, sino que va a ser una decisión rápida. 

Una vez que un promotor encuentra a alguien que puede darle soporte financiero, ya puede ocuparse de lo que sabe hacer mejor: encontrar oportunidades y promoverlas. Nosotros hacemos el aseguramiento, pero nos encargamos por detrás de buscarle inversores

Por otra parte, el promotor tienen la posibilidad de consultar sus dudas con cualquiera de nuestros expertos si siente que algo no va bien en el proyecto. Cogress optimiza el tiempo del promotor y permite que se centre en lo que mejor sabe hacer.

  • Vosotros dais respuesta al promotor en 5 días, ¿Cuántos empleados sois en la empresa para tener esa capacidad de maniobra?

Cogress es una empresa pequeña, somos alrededor de 75 personas en todo el mundo. La tecnología y la calidad de los profesionales que trabajan con nosotros son la clave de nuestro éxito.

Por ejemplo, el CEO de la oficina de Londres ha sido un importante promotor durante los últimos 22 años, con lo que rápidamente puede valorar si un proyecto es bueno o no.

  • El sector de las fintech es un mercado en auge pero, ¿Cómo ves el futuro del fintech en España y a nivel global?

Ciertamente ha habido muchísimo ruido con las fintech en los últimos años. Quizás, nosotros, al vivir en Londres, se ve distinto porque aquí el regulador y el inversor londinense lleva hablando de fintech más tiempo que en España. 

Todo el mundo aquí es mucho más receptivo a la hora de entender una empresa de fintech, en términos de entender cuáles son sus limitaciones legales y regulatorias. Al final de día, lo que está consiguiendo este sector es poner en riesgo un negocio que parecía normal del banco típico normal. Ahora mismo, cualquiera de las cosas que un banco hacía por ti en el pasado, la industria del fintech se replantea cómo se puede desintermediar ese banco y hacerlo mucho más barato. 

  • ¿Por qué una pyme o un emprendedor acudiría primero a una fuente de financiación alternativa antes que a un banco? ¿Qué puntos positivos puede encontrar?

Respecto al fenómeno de la desintermediación, las pymes deben valorar dónde está el verdadero valor añadido del banco de toda la vida. En el caso de una transferencia en divisas yo buscaría el mejor precio, y si hay un proveedor “fintech” que te permite ahorrar comisiones, no tendría ninguna duda. En el caso de la financiación, yo tendría en cuenta si lo que necesita la pyme es un inversor pasivo o activo/estratégico que pueda aportar algo más que simplemente el dinero.

  • ¿Cómo os diferenciáis de la competencia?

Yo sólo insistiría en que somos verdaderamente disruptivosPor el lado de la promoción, somos capaces no sólo de financiarla si no también de dar valor, soporte técnico y apoyar a los promotores con los que trabajamos.

En España se ha visto que, en algunos casos, si eliges mal la promoción o al promotor no funciona. Nosotros siempre tenemos un equipo técnico excelente por detrás que ya ha demostrado que si es necesario sabe sacar el proyecto hacia delante.

También somos disruptivos por el lado del inversor. A día de hoy, con los tipos de interés tan bajos, es muy difícil encontrar un sitio que te dé rentabilidad y donde sepas medir cuáles son los riesgos. En Cogress intentamos mitigarlos para que los inversores se sientan cómodos y, gracias a ello, tenemos muchos inversores que repiten y nos recomiendan. 

Sobre el autor de este artículo

Ana Muñoz

Licenciada en Periodismo. Tecnoadicta, apasionada por los wearables y las pelis de superhéroes.